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如何有效運(yùn)營(yíng)才能讓綠色建筑“名符其實(shí)”
閱讀：2175發(fā)布時(shí)間：2013-8-13
綠色建筑理念因符合中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的國(guó)策而得到快速發(fā)展。綠色技術(shù)和產(chǎn)品層出不窮，綠色建筑的工程項(xiàng)目蓬勃興起，相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)及政策不斷推出。
然而，在筆者參與綠色建筑的工作中，發(fā)現(xiàn)有不少項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段獲得了高評(píng)價(jià)，而到運(yùn)營(yíng)階段，由于缺乏有效的運(yùn)營(yíng)能力和真實(shí)的運(yùn)行數(shù)據(jù)，往往達(dá)不到預(yù)期的綠色目標(biāo)。這就需要我們思考：投入大量的精力和資金建造的綠色建筑，為什么達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)？
公共建筑物的生命期成本分配中，運(yùn)行與管理費(fèi)用約占生命期成本（LCC）總費(fèi)用的85%以上，而一次建設(shè)費(fèi)用僅為15%。維持設(shè)備功能、確保設(shè)備率、盡量減少設(shè)備故障，運(yùn)營(yíng)管理是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。其中的信息化與自動(dòng)化系統(tǒng)則為現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施管理提供了平臺(tái)與基礎(chǔ)。
中國(guó)綠色建筑近十年的工程實(shí)踐積累了大量的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，各類綠色技術(shù)的應(yīng)用日益成熟，建設(shè)的增量成本也從早期的盲目投入，逐步收斂到一個(gè)合理的范圍。但是，這些投入的效益如何？增量成本如何回收？目前有著各式各樣的計(jì)算與說法：有些是以理想的計(jì)算值來說明效果，有些是忽略運(yùn)行投入來得出增量成本的回收期，有些則是回避了具體的經(jīng)濟(jì)分析……總之，能準(zhǔn)確說明綠色建筑效益的資料很少。
直面運(yùn)營(yíng)成本
綠色建筑技術(shù)分為兩大類：被動(dòng)技術(shù)和主動(dòng)技術(shù)。所謂被動(dòng)綠色技術(shù)，就是不使用機(jī)械電氣設(shè)備干預(yù)建筑物運(yùn)行的技術(shù)，如圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱、固定遮陽、隔聲降噪，朝向和窗墻比的選擇，使用透水地面材料等。而主動(dòng)綠色技術(shù)則使用機(jī)械電氣設(shè)備來改變建筑物的運(yùn)行狀態(tài)與條件，如暖通空調(diào)、雨污水的處理與回用、智能化系統(tǒng)應(yīng)用、垃圾處理、綠化無公害養(yǎng)護(hù)、可再生能源應(yīng)用等。
被動(dòng)綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施，在建筑物的運(yùn)行中一般養(yǎng)護(hù)的工作量很少，但也存在一些日常的加固與修補(bǔ)工作。而主動(dòng)綠色技術(shù)所使用的材料與設(shè)施，則需要在日常運(yùn)行中使用能源、人力、材料資源等，以維持有效功能，并且在一定的使用期后，必須進(jìn)行更換或升級(jí)。
綠色建筑的運(yùn)行成本大致有7類。一類是設(shè)施維護(hù)費(fèi)。信息與控制系統(tǒng)一般為造價(jià)的2～4%，機(jī)械電氣設(shè)備一般為造價(jià)的2～3%。第二類是設(shè)施更新費(fèi)。信息與控制系統(tǒng)的更新周期一般為6～8年，機(jī)械電氣設(shè)備的更新周期一般為8～10年。第三類是設(shè)施運(yùn)行消耗。主要為設(shè)施本身的能耗和材耗，如水處理設(shè)施運(yùn)行所需投放的藥劑等。第四類是養(yǎng)護(hù)費(fèi)。綠化養(yǎng)護(hù)（包括人工、肥料、農(nóng)藥等）費(fèi)用。第五類清潔費(fèi)。*空調(diào)投運(yùn)后，其風(fēng)管需兩年清洗一次。清洗費(fèi)用按風(fēng)管展開面積計(jì)算，每平方米大約20～30元。第六類垃圾分類收集與處理費(fèi)。第七類檢測(cè)費(fèi)。建筑物運(yùn)行中所排放污水和廢氣的檢測(cè)，非傳統(tǒng)水源水質(zhì)的檢測(cè)等。
顯然，這些費(fèi)用是綠色建筑運(yùn)行所必須的，如果不能持續(xù)保證投入的話，必然會(huì)有一部分的綠色設(shè)施和措施出現(xiàn)問題。
機(jī)制撬動(dòng)運(yùn)營(yíng)
國(guó)內(nèi)綠色建筑運(yùn)營(yíng)水平不高的情況源于長(zhǎng)期以來的“重建輕管”風(fēng)氣，這里有體制問題，也有操作機(jī)制問題。
我們追求建成了多少綠色建筑，這是建設(shè)者的成就與業(yè)績(jī)。但是要核查綠色建筑的運(yùn)行效果是否一一達(dá)到了設(shè)計(jì)目標(biāo)，尤其是綠色措施出現(xiàn)問題時(shí)，建設(shè)者和管理者往往互相推諉責(zé)任。因?yàn)榻ㄔO(shè)者不承擔(dān)運(yùn)營(yíng)的責(zé)任，而管理者則是被動(dòng)地去運(yùn)行管理綠色建筑，并不將此作為自己的成就和業(yè)績(jī)。如從經(jīng)濟(jì)核算的角度考慮，綠色措施的運(yùn)行成本高于傳統(tǒng)建筑，在物業(yè)費(fèi)低收益的狀態(tài)下，不少物業(yè)管理機(jī)構(gòu)其實(shí)把綠色建筑視為一種負(fù)擔(dān)，常會(huì)因某些理由不時(shí)地停用一些綠色設(shè)施。
為提高我國(guó)綠色建筑運(yùn)營(yíng)水平，筆者有如下建議：
首先，明確綠色建筑管理者的責(zé)任與地位。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接管獲綠色設(shè)計(jì)認(rèn)證的建筑，應(yīng)承擔(dān)綠色設(shè)施運(yùn)行正常并達(dá)到設(shè)計(jì)目標(biāo)的責(zé)任，如獲得綠色運(yùn)營(yíng)認(rèn)證，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)得到80%的榮譽(yù)和不低于50%的獎(jiǎng)勵(lì)。
其次，認(rèn)定綠色建筑運(yùn)行的增量成本。綠色建筑的建設(shè)有增量成本，綠色建筑的運(yùn)行也有增量成本，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。建議凡是獲得綠色運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)認(rèn)證的建筑物，可按不同考慮適當(dāng)增加物業(yè)管理收費(fèi)，以彌補(bǔ)綠色建筑運(yùn)行的增量成本，在機(jī)制上使物業(yè)管理企業(yè)得到合理的工作回報(bào)。
再其次，建設(shè)者須以面向成本的設(shè)計(jì)實(shí)行綠色建筑的建設(shè)。綠色建筑不能不計(jì)成本地構(gòu)建亮點(diǎn)工程，應(yīng)在滿足用戶需求和綠色目標(biāo)的前提下，盡可能降低成本。
zui后，用好智能控制和信息管理系統(tǒng)，以真實(shí)的數(shù)據(jù)不斷完善綠色建筑的運(yùn)營(yíng)。經(jīng)過智能控制和信息管理系統(tǒng)的平臺(tái)幾年的運(yùn)行，所積累的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)、成本和收益將能正確反映綠色建筑的實(shí)際效益。
因此，綠色建筑只有通過有效的運(yùn)營(yíng)管理，才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。我們要應(yīng)用生命期評(píng)價(jià)和成本分析的科學(xué)方法，準(zhǔn)確掌握建設(shè)、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用所構(gòu)成的生命期成本，合理選用綠色技術(shù)，逐步完善綠色建筑運(yùn)營(yíng)的體制與機(jī)制，使我國(guó)的綠色建筑走上持續(xù)發(fā)展的道路。
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